부부 재테크 프로젝트 10편 ㅣ내집마련편
9편에서 신생아 특례대출을 다뤘습니다. 이번 편은 그 앞 단계로 돌아갑니다. 디딤돌 신혼부부 한도를 찾아보면 2억 4천만 원이라는 숫자와 3억 2천만 원이라는 숫자가 같이 나옵니다. 둘 다 맞는 숫자인데 가리키는 대상이 다릅니다.
디딤돌 신혼부부 한도와 생애최초 한도는 다릅니다
디딤돌대출 한도는 유형에 따라 셋으로 나뉩니다.
| 유형 | 한도 |
|---|---|
| 일반 | 2억 원 |
| 생애최초 | 2억 4천만 원 |
| 신혼가구 / 2자녀 이상 | 3억 2천만 원 |
2억 4천만 원은 생애최초 한도이고, 3억 2천만 원이 신혼가구 한도입니다. 그러니 “신혼부부는 2억 4천”이라고 적힌 글은 두 유형을 섞은 것입니다.
헷갈릴 만도 합니다. 신혼부부는 대부분 생애최초이기도 하기 때문입니다. 결혼하면서 처음 집을 사는 경우가 많으니 두 자격에 동시에 걸립니다. 그래서 검색하다 보면 두 숫자가 뒤섞여 나옵니다.
둘 다 해당되면 한도가 큰 쪽이 낫지 않나요
여기서 함정이 하나 있습니다. 한도만 보면 판단이 어긋납니다. 두 유형은 LTV도 다르기 때문입니다.
- 생애최초 — 한도 2억 4천만 원, LTV 80%
- 신혼가구 — 한도 3억 2천만 원, LTV 70%
LTV는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정한 비율입니다. 실제 대출액은 한도와 LTV 중 더 작은 쪽으로 정해집니다. 그래서 집값이 낮으면 LTV가, 집값이 높으면 한도가 결정합니다.
집값 3억 4천만 원에서 뒤집힙니다
직접 계산해봤습니다. LTV 80%가 적용되는 지역 기준입니다.
| 집값 | 생애최초 (80%) | 신혼가구 (70%) | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|
| 2억 5천만 원 | 2억 원 | 1억 7,500만 원 | 생애최초 |
| 3억 원 | 2억 4천만 원 | 2억 1천만 원 | 생애최초 |
| 3억 4,300만 원 | 2억 4천만 원 | 2억 4천만 원 | 같아짐 |
| 4억 원 | 2억 4천만 원 | 2억 8천만 원 | 신혼가구 |
| 4억 6천만 원 이상 | 2억 4천만 원 | 3억 2천만 원 | 신혼가구 |
디딤돌 신혼부부 한도가 8천만 원 더 크지만, 집값이 낮으면 그 한도까지 갈 일이 없습니다. LTV가 먼저 막기 때문입니다. 정리하면 이렇습니다.
- 집값 3억 4,300만 원 아래 — 생애최초가 더 많이 나옵니다. 한도는 작아도 LTV 80%가 이깁니다
- 그 위 — 신혼가구가 더 많이 나옵니다
3억 원짜리 집이라면 생애최초로 2억 4천만 원, 신혼으로는 2억 1천만 원입니다. 한도가 8천만 원 작은 쪽이 실제로는 3천만 원 더 나옵니다. 한도 숫자만 비교하다가 놓치는 지점입니다.
3억짜리 집으로 계산해보면
지방에 3억 원짜리 아파트를 사려는 신혼부부가 있다고 해보겠습니다. 결혼 2년 차, 첫 집입니다. 생애최초와 신혼가구 양쪽에 다 해당됩니다.
- 생애최초로 계산 — 3억 × 80% = 2억 4천만 원. 한도(2억 4천만 원)와 같으니 2억 4천만 원
- 신혼가구로 계산 — 3억 × 70% = 2억 1천만 원. 한도(3억 2천만 원)에 못 미치니 2억 1천만 원
3천만 원 차이입니다. 자기 돈으로 채워야 하는 금액이 6천만 원이냐 9천만 원이냐로 갈립니다. 한도 숫자가 큰 쪽을 골랐다가 오히려 3천만 원을 더 마련해야 하는 상황이 되는 겁니다.
반대로 같은 조건에서 집값이 4억 원이라면 생애최초는 여전히 2억 4천만 원(한도에 걸림)이지만 신혼가구는 2억 8천만 원이 나옵니다. 이번에는 신혼 쪽이 4천만 원 많습니다. 집값에 따라 답이 바뀌므로 두 번 계산해보는 수밖에 없습니다.
단, 수도권과 규제지역은 계산이 달라집니다
중요한 단서입니다. 생애최초의 LTV 80%는 수도권과 규제지역에서는 적용되지 않습니다. 그곳에서는 생애최초도 70%입니다.
둘 다 70%가 되면 위의 뒤집힘이 사라집니다. LTV가 같으니 한도가 큰 신혼가구(3억 2천만 원)가 무조건 유리해집니다. 수도권에 집을 구하신다면 신혼 기준으로 보시면 됩니다.
반대로 지방에서 3억 원 안팎의 집을 찾고 계신다면, 생애최초 쪽을 함께 계산해보셔야 합니다.
소득 기준도 함께 봐야 합니다
한도만 정하는 문제가 아닙니다. 유형에 따라 소득 기준도 다릅니다.
| 유형 | 부부합산 소득 | 주택가격 |
|---|---|---|
| 생애최초 | 7,000만 원 | 5억 원 이하 |
| 신혼가구 | 8,500만 원 | 6억 원 이하 |
맞벌이로 합산 소득이 7,000만 원을 넘는다면 생애최초 기준으로는 아예 대상이 아닙니다. 이 경우 선택의 여지 없이 신혼가구로 가야 합니다. 소득이 먼저 걸러내고, 그다음에 한도 비교가 의미를 갖습니다.
6편에서 다룬 것처럼 신혼가구는 혼인 7년 이내까지입니다. 결혼 5~6년 차라도 해당되니 확인해보시는 게 좋습니다.
오늘 확인할 것
사려는 집값과 지역, 부부합산 소득 세 가지를 놓고 보시면 됩니다.
- 소득이 7,000만 원을 넘는다 → 신혼가구뿐입니다
- 수도권이다 → 신혼가구가 유리합니다
- 지방이고 집값이 3억 4천만 원 아래다 → 생애최초를 계산해보세요
은행 상담에서 “생애최초와 신혼가구 둘 다 계산해달라”고 요청하시면 됩니다. 자동으로 유리한 쪽을 잡아주지 않을 수 있으니 직접 말씀하시는 편이 안전합니다.
다음 편에서는 이미 집이 한 채 있는 경우를 다뤄보겠습니다. 1주택자도 디딤돌대출을 받을 수 있는지, 조건이 어떻게 되는지 정리해보겠습니다.
위 계산은 한도와 LTV만 놓고 단순화한 것으로, 실제 대출액은 DTI와 소득, 기존 부채까지 함께 심사해 정해집니다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌니, 실제 신청 전에는 기금수탁은행이나 국토교통부 콜센터 1599-0001에서 확인하시기 바랍니다.
