부부 재테크 프로젝트 11편 ㅣ내집마련편
10편에서 한도가 유형마다 어떻게 갈리는지 봤습니다. 그런데 그 앞에서 먼저 막히는 경우가 있습니다. 둘 중 한 사람이 이미 집을 갖고 있는 경우입니다. 디딤돌대출 1주택 상태로도 되는지, 결론부터 말씀드리면 원칙적으로는 안 됩니다.
디딤돌대출 1주택 신청은 원칙적으로 안 됩니다
주택도시기금 안내의 문구는 이렇습니다.
세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
“무주택자 우대”가 아니라 무주택이 자격 요건입니다. 집이 있으면 금리가 조금 불리해지는 정도가 아니라 아예 대상이 아닙니다. 이 제도가 처음 집을 마련하는 사람을 돕기 위한 것이기 때문입니다.
예외는 신생아 특례 하나뿐입니다
딱 한 가지 길이 있습니다. 9편에서 다룬 신생아 특례 디딤돌대출입니다. 여기는 대출대상이 “무주택 세대주 및 1주택 세대주(대환대출)”로 되어 있습니다.
다만 대환대출이라는 단서를 잘 보셔야 합니다. 집을 새로 사는 데 쓰는 것이 아니라, 이미 갖고 있는 집에 걸린 주택담보대출을 디딤돌로 갈아타는 것입니다. 집이 한 채 있는 상태에서 또 한 채를 사겠다는 것이 아닙니다.
그래도 실익은 큽니다. 시중은행 주택담보대출을 쓰고 있다가 아이가 태어났다면, 특례금리로 갈아타서 이자를 크게 줄일 수 있습니다. 조건은 9편에서 다룬 것과 같습니다. 2년 이내 출산, 2023년 1월 1일 이후 출생아입니다.
배우자 명의 집도 그대로 걸립니다
디딤돌대출 1주택 문제에서 가장 많이 묻는 부분입니다. 신청은 내가 하는데 집은 배우자 명의라면 어떻게 되느냐는 것입니다.
요건이 “세대주를 포함한 세대원 전원“이라 그대로 걸립니다. 내 이름으로 된 집이 없어도 배우자가 갖고 있으면 무주택이 아닙니다. 부모님과 같은 세대로 되어 있고 부모님이 집을 갖고 계신 경우도 마찬가지입니다.
세대 분리로 피해가려는 생각을 하실 수 있는데, 배우자는 주민등록을 따로 해도 부부이므로 세대 분리로 해결되지 않는다고 보는 편이 안전합니다. 이 부분은 개별 심사에 걸리니 은행에 먼저 확인하셔야 합니다.
분양권과 입주권도 집으로 봅니다
놓치기 쉬운 항목입니다. 아직 지어지지 않아 살고 있지 않더라도 분양권과 조합원 입주권은 주택을 보유한 것으로 봅니다.
“아직 입주도 안 했는데 무슨 주택이냐” 싶으실 수 있지만 기준은 그렇습니다. 청약에 당첨돼 분양권을 갖고 계신 상태라면 디딤돌대출 대상이 아닙니다.
받고 나서도 1주택을 유지해야 합니다
여기는 대출을 받은 뒤의 이야기라 더 놓치기 쉽습니다. 디딤돌대출에는 대출기간 중 1주택 유지 의무가 붙습니다.
대출을 실행한 뒤에 담보로 잡힌 그 집 말고 다른 집을 추가로 취득한 사실이 확인되면 문제가 됩니다. 무주택이어서 대출을 받았는데 그사이 집을 더 늘렸다면 제도의 취지에서 벗어나기 때문입니다.
다만 예외가 있습니다. 분양권이나 조합원 입주권을 취득한 경우, 국토교통부로부터 회신받은 날로부터 3년 이내에 처분하면 됩니다. 상속처럼 의도치 않게 집이 생기는 경우도 있으니, 그런 일이 생기면 은행에 먼저 알리고 처리 방법을 확인하시는 편이 낫습니다.
대출을 다 갚을 때까지 이어지는 의무라는 점을 기억해두세요. 30년 대출이면 30년입니다.
시중은행으로 돌리면 되지 않나요
예전에는 그랬습니다. 정책대출이 막히면 금리를 더 내고 시중은행에서 받으면 됐습니다. 그런데 2025년 6월 28일부터 그 길도 막혔습니다.
가계부채 대책으로 수도권과 규제지역에서 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우 주택담보대출이 금지됐습니다. 금리가 비싸지는 정도가 아니라 아예 안 나옵니다. 2주택 이상이면 처분 여부와 관계없이 추가 구입 목적 주담대가 막힙니다.
길이 하나 남아 있긴 합니다. 대출 실행 후 6개월 이내에 기존 주택을 처분하겠다는 조건으로 받으면 무주택자와 같은 기준(비규제지역 LTV 70%, 규제지역 50%)이 적용됩니다. 예전에는 이 기한이 2년이었는데 6개월로 줄었습니다. 반년 안에 집을 팔아야 한다는 뜻이라 계획 없이 덤빌 일이 아닙니다.
그 밖에도 수도권·규제지역에서는 주담대 자체가 6억 원을 넘을 수 없고, 생애최초 LTV도 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 이 규제는 정책대출에도 똑같이 적용됩니다. 디딤돌이라고 예외가 아닙니다.
전세로 옮기실 계획이라면 버팀목 전세대출도 무주택이 요건이라 같은 벽에 부딪힙니다. 결국 집을 정리하는 것이 먼저라는 결론이 됩니다.
지금 집이 있는데 옮기고 싶다면
현실적으로 가장 많은 경우입니다. 지금 살고 있는 집을 팔고 더 넓은 곳으로 옮기려는 상황이죠.
이때는 기존 집을 언제 처분하느냐가 관건입니다. 새 집 대출을 신청하는 시점에 무주택 상태여야 하는지, 아니면 처분 예정으로도 되는지에 따라 순서가 완전히 달라집니다. 매도와 매수 사이에 잠깐 두 채가 되는 기간을 어떻게 처리할지도 함께 봐야 합니다.
이 부분은 개인 상황과 계약 일정에 따라 판단이 갈려서 일반화하기 어렵습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 기금수탁은행에 순서를 물어보셔야 합니다. 순서를 잘못 잡으면 대출 자체가 막히는데, 그때는 되돌릴 수가 없습니다.
오늘 확인할 것
등본을 떼서 세대원을 확인하고, 그 안에 집이나 분양권을 가진 사람이 있는지 보시면 됩니다. 배우자 명의도 포함입니다.
집이 한 채 있는데 아이가 2023년 1월 1일 이후에 태어났고 아직 두 돌이 안 됐다면, 신생아 특례 대환을 알아보실 값어치가 있습니다. 그 외에는 무주택이 되고 나서 신청하는 것이 순서입니다.
다음 편에서는 전세로 살던 집을 그대로 사는 경우를 다뤄보겠습니다. 세입자가 그 집을 매수할 때 기존 전세대출과 새 주택담보대출이 어떻게 정리되는지 짚어보겠습니다.
주택 보유 판정과 처분 시점 인정 여부는 개별 사안에 따라 달라지고, 규정도 수시로 바뀝니다. 계약이나 신청 전에는 반드시 기금수탁은행이나 주택도시보증공사(1566-9009)에서 본인 상황 기준으로 확인하시기 바랍니다.
