부부 재테크 프로젝트 7편 ㅣ내집마련편
6편에서 집을 살 때 쓰는 디딤돌대출을 다뤘습니다. 그런데 대부분은 그전에 전세부터 거칩니다. 이때 쓰는 것이 버팀목 전세대출인데, 여기서 제일 많이 막히는 질문이 소득입니다. 부부 소득을 합치는 건지, 세전인지 세후인지, 어느 해 소득을 보는 건지 헷갈립니다.
이번 편은 소득 하나만 파고듭니다. 여기서 걸리면 나머지는 볼 필요가 없기 때문입니다.
버팀목 전세대출 소득은 부부합산이 맞습니다
결론부터 말하면 부부 두 사람의 소득을 더한 금액이 기준입니다. 신청자 한 사람 소득만 보는 것이 아닙니다.
| 유형 | 부부합산 연소득 |
|---|---|
| 일반 | 5,000만 원 이하 |
| 2자녀 이상 | 6,000만 원 이하 |
| 신혼부부 | 7,500만 원 이하 |
디딤돌대출(일반 6,000만 원)보다 기준이 낮습니다. 전세자금이라 지원 대상을 더 좁게 잡아둔 것입니다. 그래서 디딤돌은 되는데 버팀목은 안 되는 경우가 생깁니다. 둘을 같은 기준으로 생각하시면 안 됩니다.
배우자가 소득이 없다면 내 소득만 잡히니 그만큼 유리합니다. 반대로 맞벌이라면 두 사람을 더한 순간 기준을 넘기는 경우가 꽤 있습니다.
세전입니다, 통장에 들어오는 돈이 아닙니다
두 번째로 많이 하는 오해입니다. 기준은 세금과 4대 보험을 떼기 전 금액입니다. 실수령액이 아닙니다.
월 실수령이 350만 원이라 “연 4,200만 원이니까 여유 있네” 하고 계산하시면 어긋납니다. 세전으로 따지면 4,600만 원 넘게 잡히는 경우가 흔합니다. 여기에 배우자 소득까지 더하면 5,000만 원 선은 생각보다 빨리 넘어갑니다.
정확한 금액은 원천징수영수증의 총급여를 보시면 됩니다. 상여금과 각종 수당이 다 포함된 숫자입니다.
언제 신청하느냐에 따라 기준 연도가 달라집니다
이게 의외로 큰 부분인데 잘 안 알려져 있습니다. 대출 심사에서 보는 소득은 국세청에 확정 신고된 가장 최근 소득입니다. 그런데 그 “가장 최근”이 신청 시점에 따라 달라집니다.
직장인 소득은 연말정산을 거쳐 이듬해 봄에 국세청에 확정됩니다. 그전에 신청하면 재작년 소득이 기준이 되고, 확정된 뒤에 신청하면 작년 소득이 기준이 됩니다.
이게 왜 중요하냐면, 소득이 오른 사람에게는 순서가 유리하게 작용할 수 있기 때문입니다. 작년에 연봉이 크게 올랐다면 그 소득이 확정되기 전에 신청하는 편이 기준을 통과하기 쉽습니다. 반대로 작년에 소득이 줄었다면 확정된 뒤가 유리합니다.
다만 실제로 어느 해 자료가 적용되는지는 신청 시점과 은행 처리 기준에 따라 달라질 수 있으니, 상담할 때 “지금 신청하면 몇 년도 소득으로 보나요”라고 직접 물어보시는 것이 확실합니다. 이 한 마디로 될지 안 될지가 갈리는 경우가 있습니다.
소득 증명은 어떻게 하나요
근로소득자는 재직 여부를 건강보험 자격득실확인서로 확인하고, 소득은 원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 봅니다.
사업자는 사업자등록증으로 현재 영위 중인 사업을 확인하고 소득금액증명원을 냅니다. 사업자등록을 하지 않은 프리랜서라면 경력증명서나 위촉증명서, 고용계약서 같은 서류로 대신하게 됩니다.
중요한 건 지금 일하고 있다는 것과 소득이 얼마인지를 둘 다 증명해야 한다는 점입니다. 작년에 소득이 있었어도 지금 무직이면 심사가 달라집니다.
소득만 맞으면 되는 게 아닙니다
버팀목 전세대출은 소득을 통과해도 걸리는 조건이 셋 더 있습니다.
- 무주택 — 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다
- 순자산 — 2026년 기준 3억 4,500만 원 이하. 디딤돌(5억 1,100만 원)보다 훨씬 빡빡합니다
- 임차보증금 — 수도권 3억 원, 수도권 외 2억 원 이하. 전용면적은 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면은 100㎡)
순자산 기준이 특히 낮습니다. 지금 살고 있는 전셋집 보증금도 순자산에 들어가기 때문에, 보증금이 큰 집에 살고 계시다면 여기서 막힐 수 있습니다.
얼마까지 빌릴 수 있나요
| 유형 | 수도권 | 수도권 외 | 보증금 대비 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 1억 2천만 원 | 8천만 원 | 70% 이내 |
| 신혼부부 | 2억 5천만 원 | 1억 6천만 원 | 80% 이내 |
신혼부부 쪽이 한도도 두 배 이상이고 대출 비율도 높습니다. 소득 기준(7,500만 원)까지 감안하면 차이가 상당합니다. 6편에서 다룬 것처럼 신혼가구는 혼인 7년 이내까지 해당되니, 결혼 5~6년 차라도 확인해보실 값어치가 있습니다.
대출 기간은 2년이고 임차 종료일을 넘길 수 없습니다. 조건을 계속 충족하면 연장해서 최장 10년까지 쓸 수 있습니다.
오늘 확인할 것
원천징수영수증을 꺼내 두 사람의 총급여를 더해보시면 됩니다. 실수령액이 아니라 총급여입니다. 그 숫자가 5,000만 원(신혼이면 7,500만 원) 안쪽이면 다음 조건으로 넘어가시면 됩니다.
애매하게 걸친다면 은행에 전화해서 “지금 신청하면 몇 년도 소득 기준인지”부터 물어보세요. 그것만으로 답이 나오는 경우가 있습니다.
다음 편에서는 아직 혼인신고를 하지 않은 예비부부도 신혼 기준으로 대출을 받을 수 있는지, 그 3개월 조건을 다뤄보겠습니다.
여기 적은 기준은 주택도시기금 안내를 정리한 것으로, 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 소득 산정 방식과 적용 연도는 신청 시점과 취급 은행에 따라 달라질 수 있으니, 실제 신청 전에는 기금수탁은행이나 국토교통부 콜센터 1599-0001에서 확인하시기 바랍니다.
