부부 재테크 프로젝트 13편 ㅣ내집마련편
5년 안에 집을 사겠다고 마음은 먹었는데, 그래서 매달 얼마를 넣어야 하는지는 좀처럼 안 나옵니다. 집값부터 보다 보면 숫자가 너무 커서 포기하게 되고요. 내집마련 자금은 집값이 아니라 ‘내가 실제로 준비해야 할 돈’에서 거꾸로 계산해야 답이 나옵니다. 12편까지 대출 조건을 하나씩 봤으니, 이번엔 아직 집을 고르기 전 단계로 돌아가 보겠습니다.
집값이 아니라 “자기 돈”부터 계산합니다
4억 원짜리 집을 사려면 4억 원을 모아야 하는 것이 아닙니다. 대출이 상당 부분을 채워주니까요. 실제로 준비해야 하는 것은 집값에서 대출을 뺀 금액에 부대비용을 더한 돈입니다.
순서를 이렇게 잡으면 계산이 쉬워집니다.
- ① 사려는 집값을 정한다
- ② 대출로 얼마가 나오는지 본다
- ③ 부대비용을 더한다
- ④ 지금 모은 돈을 뺀다
- ⑤ 남은 금액을 목표 개월 수로 나눈다
대출로 얼마가 나오나
10편에서 다룬 대로 유형에 따라 갈립니다. 신혼가구 기준으로는 한도 3억 2천만 원, LTV 70%이고, 둘 중 작은 쪽이 실제 대출액입니다.
4억 원짜리 집이라면 4억 × 70% = 2억 8천만 원. 한도 3억 2천만 원에 못 미치니 2억 8천만 원이 나옵니다. 나머지 1억 2천만 원이 자기 돈입니다.
부대비용을 빼먹으면 안 됩니다
집값만 계산했다가 잔금일에 당황하는 경우가 여기서 나옵니다. 집을 사면 집값 말고도 돈이 나갑니다.
- 취득세 — 6억 원 이하 주택은 집값의 1% 수준
- 중개보수 — 구간별 요율이 다릅니다
- 법무사 수수료 — 등기 대행 비용
- 이사비·입주청소·가전 — 실제로는 이쪽이 더 클 때도 있습니다
다행히 줄일 수 있는 항목이 하나 있습니다. 생애최초로 집을 사면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다. 12억 원 이하 주택이 대상이라 대부분 해당됩니다. 취득세가 200만 원 이하면 전액 면제되니, 2억 원짜리 집이라면 취득세가 0원이 되는 셈입니다.
부대비용은 넉넉하게 집값의 2% 안팎으로 잡아두시면 크게 어긋나지 않습니다. 4억 원이면 800만 원 정도입니다.
내집마련 자금 계산기
숫자를 넣어보시면 매달 얼마가 필요한지 바로 나옵니다.
※ 부대비용은 집값의 2%로 단순 계산했고, 생애최초 취득세 감면(최대 200만 원)은 반영하지 않았습니다. 대출 가능액은 소득과 기존 부채에 따라 더 줄어들 수 있습니다.
계산해보면 대개 이런 그림이 나옵니다
4억 원짜리 집, 지금 5천만 원을 모았고 5년 뒤가 목표라고 해보겠습니다.
- 대출 가능액 — 2억 8천만 원
- 부대비용 — 800만 원
- 필요한 자기 돈 — 1억 2,800만 원
- 아직 부족한 금액 — 7,800만 원
- 매달 130만 원
부부 둘이 나누면 한 사람당 65만 원입니다. 숫자로 보면 막막해 보여도, 나눠보면 해볼 만한 구간인지 아닌지가 분명해집니다. 막연히 "언젠가 사야지" 하는 것과 매달 얼마인지 아는 것은 완전히 다릅니다.
금액이 안 나오면 조정할 수 있는 것
매달 금액이 감당하기 어렵게 나왔다면 세 가지를 움직여볼 수 있습니다.
- 기간을 늘린다 — 5년을 7년으로 바꾸면 매달 금액이 30% 가까이 줄어듭니다
- 집값을 낮춘다 — 가장 효과가 큽니다. 대출이 줄어드는 것보다 자기 돈이 더 크게 줄어듭니다
- 대출 유형을 다시 본다 — 지방이고 3억 원대라면 10편에서 다룬 대로 생애최초가 더 나올 수 있습니다
같은 조건에서 기간만 5년에서 7년으로 늘려보면 매달 130만 원이 93만 원으로 내려갑니다. 부부가 나누면 한 사람당 47만 원 정도입니다. 집값을 3억 5천만 원으로 낮추면 필요한 자기 돈이 1억 2,800만 원에서 1억 1,200만 원으로 줄어, 5년 기준 매달 103만 원이 됩니다. 두 가지를 같이 움직이면 부담이 꽤 달라집니다.
반대로 매달 금액을 억지로 높이는 것은 권하지 않습니다. 5년을 버텨야 하는 저축인데 무리하면 중간에 깨집니다. 감당 가능한 금액으로 기간을 조정하는 편이 실제로 도달할 확률이 높습니다.
모으는 방법도 정해두세요
금액이 나왔으면 어디에 모을지가 남습니다. 5편에서 다룬 대로 명의를 먼저 정하고, 그다음 상품을 고르시면 됩니다.
3년 이내에 쓸 돈이라면 원금이 지켜지는 쪽으로, 5년 이상 남았다면 조금 더 굴릴 수 있는 쪽도 함께 보시면 됩니다. 청약통장은 따로 유지하셔야 합니다. 디딤돌대출 우대금리 항목에 청약저축 가입이 들어 있습니다.
여기까지가 집과 대출 이야기입니다. 다음 편부터는 주제를 바꿔서, 돈 이야기를 꺼낼 때마다 부딪히는 부부를 위한 대화 방법을 다뤄보겠습니다.
계산기는 한도와 LTV만 놓고 단순화한 것으로, 실제 대출 가능액은 소득·DTI·기존 부채에 따라 더 줄어듭니다. 취득세와 중개보수는 구간과 지역에 따라 달라지니 실제 계약 전에는 기금수탁은행과 세무 담당 부서에서 확인하시기 바랍니다.
