전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인할 게 보증금을 못 돌려받을 때의 안전장치입니다. 문제는 전세보증보험이 아무 집에나 가입되는 게 아니라는 점입니다. 집값 대비 보증금이 높으면 가입 자체가 거절되기 때문에, 계약서를 쓰기 전에 가입 가능 여부부터 따져봐야 합니다. 이 글은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증을 기준으로, 가입 조건과 비용, 최근 바뀐 점을 정리했습니다.
전세보증보험이 하는 일
임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 보증기관이 대신 임차인에게 돌려주고 나중에 집주인에게 청구하는 제도입니다. HUG 외에도 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등에서 비슷한 상품을 운영하지만 기관마다 가입 조건과 한도가 달라서, 한 곳에서 거절됐다고 끝이 아니라 다른 기관 조건도 따로 확인해봐야 합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부는 126%로 갈립니다
HUG는 집값을 계산할 때 공시가격의 140%를 기준으로 삼고, 그중 90%까지만 보증합니다. 140%에 90%를 곱하면 126%이니, 공시가격의 126% 이내인 전세보증금만 가입할 수 있다는 뜻입니다. 근저당 같은 선순위채권이 이미 잡혀 있으면 그만큼 남는 한도가 줄어듭니다.
| 공시가격 | 126% 한도(선순위채권 없을 때) | 이 보증금이면 |
|---|---|---|
| 2억원 | 2억 5,200만원 | 2억 6천만원 전세는 가입 불가 |
| 3억원 | 3억 7,800만원 | 3억 5천만원 전세는 가입 가능 |
빌라나 다세대처럼 공시가격이 시세보다 낮게 나오는 집에서 이 기준에 자주 걸립니다. 정부는 집주인이 공시가격이 시세를 반영하지 못한다고 이의를 제기하면 HUG가 인정하는 감정평가액을 대신 활용할 수 있게 해두었습니다. 감정평가액이 공시가격보다 높게 나오면 보증 한도도 늘어납니다. 다만 신청한다고 모두 받아들여지는 것은 아닙니다.
한도와 신청 시기
보증금 상한은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원입니다. 신청은 임대차 계약기간의 절반이 지나기 전에 해야 합니다. 2년 계약이면 1년이 지나기 전이 마감입니다. 입주 후 한참 지나서 불안해져 알아보면 이미 신청 기한이 지났을 수 있으니, 입주하자마자 확인하는 게 안전합니다.
보증료는 얼마일까
2025년 3월 31일부터 HUG 보증료율은 기존 연 0.115~0.154%에서 연 0.097~0.211%로 바뀌었습니다. 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 70% 이하면 보증료를 최대 20% 깎아주고, 80%를 넘으면 최대 30% 올리는 방식으로 위험도를 반영하고, 보증금 규모도 4단계로 나눠 차등을 둡니다. 보증금 2억원이면 1년 보증료가 대략 19만 4천원에서 42만 2천원 사이입니다. 집값에 비해 보증금이 높을수록 보증료도 올라갑니다.
최근 달라진 것
두 가지가 눈에 띕니다. 먼저 HUG가 보증사고 급증에 따른 재무 부담 때문에 보증료율을 다시 손보고 있습니다. 2026년 3월 보도에 따르면 전세가율과 신용등급을 반영한 위험별 차등 요율을 검토 중이고 추가 인상 가능성도 거론됩니다. 지금 요율이 앞으로 그대로 유지된다고 보기는 어렵다는 뜻입니다. 또 하나는 2026년 10월 1일부터 LH 전세임대주택 약 20만 가구에 HUG 반환보증이 적용된다는 점입니다. LH와 HUG는 정보를 연계해 가입 단계부터 사후 관리까지 보증 관리를 강화하기로 했습니다.
가입이 안 된다면 어떻게 해야할까
126% 한도를 넘어서 거절될 것 같다면 계약 전에 몇 가지 방법을 생각해볼 수 있습니다. 보증금을 한도 안으로 낮추는 조건으로 집주인과 협의하는 것, 집주인이 시세 반영을 위해 감정평가 이의신청을 하도록 요청하는 것, 선순위채권을 줄일 수 있는지 확인하는 것입니다. 어느 쪽도 어렵다면 다른 보증기관 상품 조건을 확인하거나, 그 집 자체를 다시 생각하는 것이 안전합니다. 보증보험이 안 되는 집은 그만큼 보증금 회수 위험이 크다는 신호이기도 하기 때문입니다.
계약 전에 확인할 순서
- 집의 공시가격을 먼저 확인합니다. 공시가격의 126%와 내 전세보증금을 비교하면 가입 가능성이 대략 나옵니다.
- 등기부등본에서 선순위채권(근저당 등)을 확인합니다. 이 금액만큼 보증 한도가 줄어듭니다.
- 안심전세 앱으로 임대인의 HUG 보증금지 여부와 권리관계를 확인합니다. HUG가 보증을 금지한 임대인의 집이라면 가입이 안 됩니다.
- 계약서를 쓰기 전에 가입 가능 여부를 확정합니다. 계약 후 거절되면 되돌리기 어렵습니다.
- 입주 후 전입신고·확정일자를 받고, 계약기간 절반이 지나기 전에 신청합니다.
전세보증보험이 있다고 해서 아무 집이나 안전해지는 것은 아닙니다. 가입이 되는 집이라는 것 자체가 집값 대비 보증금이 감당 가능한 수준이라는 신호이기도 하니, 가입 여부를 계약 여부를 가르는 기준으로 삼아도 좋습니다. 반대로 보증료를 아끼려고 가입을 건너뛰는 선택은 보증금 전체를 걸고 하는 선택이라는 점도 기억해두시면 좋겠습니다.
이 글의 내용은 2026년 10월 기준이며, 보증료율과 가입 요건은 HUG 정책에 따라 바뀔 수 있습니다. 실제 가입 가능 여부와 보증료는 HUG(안심전세 앱·누리집)나 취급 은행에서 직접 조회해 확인하시길 권합니다.
